1) ΠΩΣ ΜΠΟΡΩ ΝΑ ΜΕΙΩΣΩ ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟ ΜΟΥ
2) Ο ΜΙΣΘΩΤΗΣ ΔΕΝ ΜΟΥ ΠΛΗΡΩΝΕΙ ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟ ΤΙ ΜΠΟΡΩ ΝΑ ΚΑΝΩ
Σημαντικό νομικό θέμα και ζήτημα είναι το αντικείμενο των μισθώσεων ιδίως αυτήν την περίοδο που έχουν ήδη «πληγεί» τα ενοίκια και αυτό το πρόβλημα στο μέλλον μάλλον θα χειροτερέψει. Ήδη λόγω της πανδημίας έχουν εκ του νόμου μειωθεί κατά 40% τα μισθώματα για επιχειρήσεις που έχουν πληγεί και εργαζόμενους σε αυτές για τα μισθώματα της κύριας οικίας τους. Εν τούτοις παρατηρείται το φαινόμενο να αυξάνονται οι περιπτώσεις που ο μισθωτής δεν καταβάλλει καθόλου το ενοίκιο, ενώ το μέλλον δυστυχώς προμηνύει σωρεία περιπτώσεων, όπου θα δημιουργηθεί σοβαρό πρόβλημα στη διαμόρφωση του ύψους των μισθωμάτων, την αναπροσαρμογή τους προς τα κάτω, και την είσπραξή τους με σωρεία οφειλόμενων μισθωμάτων και εντάσεις μεταξύ μισθωτών και εκμισθωτών.
Εκμισθωτής είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και μισθωτής είναι ο νοικάρης με απλά λόγια. Μεταξύ των μερών υπογράφεται σύμβαση μίσθωσης που ορίζει τους όρους της μίσθωσης. Καλό και απαραίτητο πλέον είναι να μην γίνονται προφορικές συμφωνίες μίσθωσης όπως γινόταν παλαιότερα διότι είναι πολύ δυσκολότερο να αποδειχτεί η μισθωτική σχέση και οι όροι της, (μόνο με μάρτυρες όπου ο καθένας μπορεί να λέει ότι θέλει) ενώπιον ενός δικαστηρίου αν κάτι δεν πάει καλά στη μισθωτική σχέση. Υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια μιας μίσθωσης είναι τα τρία έτη. Άρα πριν τα τρία έτη δεν μπορεί να ο εκμισθωτής να αποβάλλει ,να διώξει δηλαδή το μισθωτή, με την προϋπόθεση όμως ότι ο μισθωτής είναι συνεπής προς τις υποχρεώσεις του.
Τι γίνεται λοιπόν αν ο μισθωτής δεν μπορεί πλέον να καταβάλλει το ενοίκιο του, αλλά θέλει να παραμείνει στο ακίνητο;
Αυτό είναι ένα σενάριο που μάλλον θα δούμε σε πολλές επαναλήψεις στο μέλλον στην ταινία της οικονομικής παγκόσμιας ύφεσης που παρακολουθούμε. Το πρώτο που πρέπει να γίνει είναι ο μισθωτής να επικοινωνήσει με τον εκμισθωτή να του εξηγήσει το πρόβλημα, δηλαδή για παράδειγμα αν πρόκειται για επαγγελματικό ακίνητο τη μείωση του τζίρου του, και να προσπαθήσουν να κάνουν μια νέα συμφωνία, έγγραφη, επίσημη αναπροσαρμογής και μείωσης του μισθώματος. Στην περίπτωση που δεν βρεθεί συμφωνία ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει αγωγή μείωσης του μισθώματος. Για μίσθωμα έως 600 ευρώ αρμόδιο είναι το Ειρηνοδικείο του τόπου που βρίσκεται το ακίνητο και για μεγαλύτερο ποσό το Μονομελές Πρωτοδικείο. Πρακτικά απευθύνεται σε έναν δικηγόρο ο μισθωτής, συντάσσεται αγωγή, κατατίθεται στο Δικαστήριο και όταν έρθει η ώρα του Δικαστηρίου ζητά τη μείωση του ενοικίου στηριζόμενος και αποδεικνύοντας ότι για λόγους ανωτέρας βίας και πέρα από τη σφαίρα των δυνατοτήτων και προβλέψεών του μειώθηκαν τα εισοδήματά του, αλλά και ότι λόγω της γενικευμένης κατάστασης μειώνονται πλέον και οι αξίες των ενοικίων. Έως ότου γίνει το δικαστήριο μπορεί ο μισθωτής να ζητήσει με ασφαλιστικά μέτρα και προσωρινή διαταγή άμεσα να έχει τη δυνατότητα να καταβάλλει το μειωμένο ενοίκιο. Εξυπακούεται ότι η μείωση των εισοδημάτων πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφα και φυσικά δεν μπορεί να γίνει δεκτή, για παράδειγμα, για το ενοίκιο μιας επιχείρησης super market που την περίοδο αυτή είχε αύξηση των εισοδημάτων.
Πώς μπορεί ο εκμισθωτής να εισπράξει τα ενοίκια που μη νομίμως δεν έχουν καταβληθεί ή να διώξει το μισθωτή από το ακίνητο;
Αυτή είναι η άλλη όψη του νομίσματος. Μιλάμε για περιπτώσεις που χωρίς να υπάρχει σοβαρός ή νόμιμος λόγος (όπως για παράδειγμα κυβερνητική απόφαση για καταβολή μειωμένης δόσης), ή λόγος ανωτέρας βίας ο μισθωτής δυστροπεί και δεν καταβάλει το ενοίκιο ή ολόκληρο το ποσό του ενοικίου. Στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής έχει τη δυνατότητα να καταθέσει αγωγή με την οποία να ζητά και τα οφειλούμενα μισθώματα και την έξωση του μισθωτή. Φυσικά απαιτείται κατάθεση αγωγής και εκδίκαση της υπόθεσης ενώπιον ακροατηρίου, δηλαδή χρειάζεται κάποιο χρονικό διάστημα για να ολοκληρωθεί η διαδικασία.
Πιο σύντομος τρόπος είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής των οφειλομένων. Τα οφειλόμενα μπορεί να είναι εκτός από τα μισθώματα και οι κοινόχρηστες δαπάνες, οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας. Πριν την κατάθεση της αίτησης για έκδοση της διαταγής συγκεκριμένα 15 ημέρες, θα πρέπει να επιδοθεί εξώδικη όχληση στον μισθωτή. Στην περίπτωση αυτή δεν χρειάζεται ακροαματική διαδικασία. Η διαταγή εκδίδεται σε λίγες μέρες και αποτελεί εκτελεστό τίτλο μέσα σε είκοσι μέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή για εκτέλεση . Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή και να προσβάλλει τη διαταγή απόδοσης εντός 15 εργασίμων ημερών.
Επίσης, και εδώ θεωρώ ότι βρίσκεται η καλύτερη επιλογή, η νομική πραγματικότητα δίνει και την επιλογή της διαμεσολάβησης ως συναινετική διαδικασία επίλυσης των μισθωτικών διαφορών. Εφ όσον τα μέρη έχουν διάθεση συμβιβασμού και διαλόγου και οι σχέσεις δεν είναι εντελώς εμπαθείς και συγκρουσιακές, αλλά από την άλλη δεν μπορούν και να συνεννοηθούν μπορούν τα μέρη να απευθυνθούν σε έναν διαπιστευμένο διαμεσολαβητή και με την παρουσία των δικηγόρων τους να γίνει διαμεσολάβηση και να υπογραφεί πρακτικό διαμεσολάβησης που αποτελεί εκτελεστό τίτλο και να βρουν μια λύση που να εξυπηρετεί και τα δύο μέρη.
