REAL ESTATE ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Δημοσιεύτηκε στο protothema.gr στις 13/02/2021

Το πλέον καυτό ζήτημα για τους δανειολήπτες με ληξιπρόθεσμες οφειλές είναι το ζήτημα των πλειστηριασμών της ακίνητης περιουσίας τους. Υπάρχουν ακόμα πολίτες που πιστεύουν ότι προστατεύεται η κύρια κατοικία. Αυτή η a priori προστασία έχει σταματήσει να υπάρχει από πολλά χρόνια. Προστασία από πλειστηριασμούς ακόμα και της κύριας κατοικίας δεν υπάρχει παρά μόνο με τα νομικά μέσα άμυνας κατά του πλειστηριασμού.

Αυτήν την περίοδο γίνονται πλειστηριασμοί; Η απάντηση είναι ότι λόγω της πανδημίας την ημέρα του πλειστηριασμού δεν ολοκληρώνεται η διαδικασία, και αναστέλλεται, εν τούτοις όταν αρθεί αυτή η έκτακτη κατάσταση οι προγραμματισμένοι πλειστηριασμοί θα διεκπεραιωθούν κανονικά. Επιπλέον μετά την 1/6/2021 για τα πρόσωπα που έχουν ακίνητη περιουσία αξίας κάτω των 350.000 ευρώ ξεκινά η διαδικασία του πτωχευτικού νόμου που έχει ήδη ψηφιστεί και έτσι με αίτηση ενός δανειστή θα μπορεί να ξεκινά η διαδικασία που ολοκληρώνεται με δικαστική απόφαση που διατάσσει απαλλαγή του οφειλέτη και ρευστοποίηση περιουσίας ορίζει διαχειριστή αφερεγγυότητας, διατάσσει τη ρευστοποίηση της περιουσίας του οφειλέτη και την απαλλαγή των χρεών του. Πρέπει να γίνει κατανοητό ότι η πτώχευση δεν θα βρίσκεται στη διακριτική ευχέρεια του οφειλέτη όπως γινόταν με το νόμο Κατσέλη, ή με τις ρυθμίσεις της εφορίας ή των ασφαλιστικών ταμείων , αλλά θα μπορεί να εκκινηθεί με πρωτοβουλία του ενός δανειστή.

Το ερώτημα είναι αν σήμερα μπορεί ένας δανειολήπτης που έχει στα χέρια του μια έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης με ορισμένη ημερομηνία πλειστηριασμού, να απευθυνθεί στη δανείστρια τράπεζα ή μάλλον στην εταιρεία διαχείρισης του δανείου του και να διαπραγματευτεί μια ρύθμιση του δανείου του προκειμένου να «μπλοκάρει» τον πλειστηριασμού του ακινήτου του. Η απάντηση είναι ότι, όσο και αν φαίνεται παράξενο και σίγουρα καταχρηστικό σε πολλές περιπτώσεις οι τράπεζες, ή οι εταιρείες διαχείρισης δεν επιθυμούν καμία ρύθμιση, καμία διαπραγμάτευση, ακόμα και αν ο δανειολήπτης τους έχει κάνει μια πολύ καλή πρόταση με υψηλή καταβολή ποσών, εξωθώντας έτσι το ακίνητο να «φύγει» στον πλειστηριασμό.

Από αληθινή εμπειρία χειρισμού υποθέσεων αντιμετωπίσαμε υπόθεση ζευγαριού δανειοληπτών με οφειλή κατά προσέγγιση τις 200.000 ευρώ με ημερομηνία πλειστηριασμού της κύριας οικίας τους το Φεβρουάριο του 2021. Έγινε εκ μέρους τους πρόταση προς την εταιρεία διαχείρισης του δανείου τους και η εταιρεία δεν δέχτηκε την πρόταση, αλλά ούτε έκανε κάποια αντιπρόταση. Δηλαδή δεν μπήκε καθόλου σε διαδικασία οποιασδήποτε διαπραγμάτευσης ή διαμεσολάβησης δείχνοντας την πρόθεση και την επιθυμία της για την εξέλιξη του πλειστηριασμού. Ο συγκεκριμένος πλειστηριασμός δεν θα πραγματοποιηθεί λόγω των προστατευτικών μέτρων εξ αφορμής της πανδημίας. Για να δώσουμε σφαιρική εικόνα του θέματος πρέπει να σημειωθεί ότι οι δανειολήπτες είναι και οι δύο εργαζόμενοι με καλές αποδοχές και το δάνειο τους ήταν ληξιπρόθεσμο για τουλάχιστον επτά έτη.

Δεύτερη περίπτωση δανειολήπτη με ορισμένο πλειστηριασμό για το Μάρτιο του 2021 από την ίδια εταιρεία διαχείρισης δανείων. Έγινε πρόταση εκ μέρους του οφειλέτη για εφάπαξ καταβολή ποσού και ρύθμιση με μηνιαίες δόσεις ποσού 1.000 ευρώ. Εν τούτοις η εταιρεία δεν δέχτηκε την πρόταση, δεν έκανε αντιπρόταση και προτιμά να συνεχίσει τη διαδικασία του πλειστηριασμού. Πρέπει να σημειωθεί ότι ο δανειολήπτης έχει ετήσιο εισόδημα 50.000 ευρώ, χωρίς μείωση εισοδημάτων τα τελευταία έτη και χωρίς έκτακτα θέματα υγείας. Αυτό αποτελεί προφανώς το επιχείρημα της εταιρείας για τη μη διαπραγμάτευση, εν τούτοις ο οφειλέτης έκανε μια πολύ καλή πρόταση για καταβολή ενός σοβαρού ποσού και παρόλα αυτά η εταιρεία δεν δέχτηκε καμία διαπραγμάτευση.

Τρίτη περίπτωση δανειολήπτη με δυσθεώρητη οφειλή σχεδόν 1.000.000 ευρώ που προσέγγισε την Τράπεζα με διάθεση διαπραγμάτευσης εν τούτοις η Τράπεζα θεώρησε το χρέος μη βιώσιμο, την οποιαδήποτε ρύθμιση μη βιώσιμη και έτσι απέκρουσε οποιαδήποτε συζήτηση. Να σημειωθεί ότι την 1/6/2021 ξεκινά ο εξωδικαστικός συμβιβασμός της πλατφόρμας της ειδικής γραμματείας διαχείρισης ιδιωτικού χρέους. Αυτό αποτελεί ένα από τα σκέλη του πτωχευτικού νόμου, δηλαδή ορίζει καθολική διαδικασία διαπραγμάτευσης των οφειλών προς όλους δηλαδή τους πιστωτές. Θα δημιουργηθεί αλγόριθμος που θα σταθμίζει εισοδήματα και έξοδα. Εν τούτοις οι πιστωτές δεν υποχρεούνται να συμφωνήσουν στον εξωδικαστικό συμβιβασμό και έτσι μπορεί να κηρυχτεί άγονος. Η όλη προσπάθεια εξωδικαστικής ρύθμισης θα διαρκεί δύο μήνες. Στη διάρκεια αυτή θα αναστέλλονται τα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης με μία όμως εξαίρεση. Η αναστολή δεν θα καταλαμβάνει τη διενέργεια πλειστηριασμού που έχει προγραμματιστεί εντός τριών μηνών από την ημερομηνία της υποβολής της αίτησης από τον οφειλέτη.

Αν μπορεί να γίνει και ένα μη νομικό σχόλιο, αλλά ευρύτερου ενδιαφέροντος παρατήρηση είναι οι αντιδράσεις των δανειοληπτών που χάνουν τα ακίνητά τους ιδίως όσων έχουν πολλά χρόνια να αποπληρώσουν το δάνειό τους. Το αντιμετωπίζουν «παγωμένα» σαν να το περίμεναν, χωρίς συναισθηματική ένταση τουλάχιστον ενώπιον τρίτων ατόμων διότι είναι βέβαιο ότι η αναγκαστική απώλεια ενός περιουσιακού στοιχείου δεν είναι ευχάριστη υπόθεση για κανέναν.

Ο πλειστηριασμός ενός ακινήτου γίνεται με ηλεκτρονικά μέσα ενώπιον συμβολαιογράφου. Πρέπει να έχει προηγηθεί κοινοποίηση της έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης ακινήτου και πριν από αυτήν ως εκτελεστός τίτλος να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής. Από την ημερομηνία επίδοσης της διαταγής πληρωμής στον οφειλέτη υπάρχει προθεσμία 15 εργάσιμων ημερών για να καταθέσει ως μέσο άμυνας ο δανειολήπτης ανακοπή και αίτηση αναστολής. Από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης υπάρχει προθεσμία 45 ημερολογιακών ημερών για να ασκήσει ανακοπή κατά αυτής. Δεκαπέντε εργάσιμες μέρες πριν τον πλειστηριασμό μπορεί ο οφειλέτης να ασκήσει ανακοπή για διόρθωση της κατασχετήριας έκθεσης. Επίσης 15 τουλάχιστον εργάσιμες μέρες πριν την ημερομηνία πλειστηριασμού μπορεί ο δανειολήπτης να καταθέσει αίτηση ασφαλιστικών μέτρων και εφόσον τη δεχτεί το δικαστήριο να ανασταλεί για 6 μήνες ο πλειστηριασμός . Προσοχή η αναστολή χορηγείται υπό τον όρο της καταβολής του ποσού του ¼ του οφειλόμενου κεφαλαίου στον επισπεύδοντα.

Μετά την ισχύ του πτωχευτικού νόμου θα απελευθερωθούν όλοι οι πλειστηριασμοί. Στην περίπτωση αυτή όμως θα διαγράφονται και όλες οι οφειλές του οφειλέτη προς όλους τους πιστωτές του. Ο νόμος αυτός είναι εξαιρετικά συμφέρων για περιπτώσεις δανειοληπτών χωρίς περιουσιακά στοιχεία, ή για οφειλέτες με εξαιρετικά υψηλές οφειλές που συνάμα δεν τους ενδιαφέρει η διατήρηση της ακίνητης περιουσίας τους. Η μερίδα των δανειοληπτών που επιθυμεί τη διατήρηση της υφιστάμενης περιουσίας τους αναγκαστικά θα πρέπει να κάνουν διαπραγμάτευση με τις τράπεζας, ή με τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων αν έχουν τιτλοποιηθεί τα δάνειά τους. Όμως καθίσταται σαφές ότι στη διαπραγμάτευση αυτή το ισχυρό μέρος είναι η Τράπεζα και ο δανειολήπτης κυρίως εξαρτάται από τη βούληση της όσον αφορά στην προτεινόμενη ρύθμιση.