Αγορά Ακινήτου: 3+1 Στοιχεία που Πρέπει να Προσέξεις

Αγορά Ακινήτου: 3+1 Στοιχεία που Πρέπει να Προσέξεις

Η αγοραπωλησία ακινήτου απαιτεί έξυπνη προετοιμασία και σωστή συμβουλευτική καθώς μπορεί να καθώς μπορεί να γίνει ιδιαίτερα απαιτητική.

1. Έλεγχος τίτλων

Μόλις ο αγοραστής βρει το ακίνητο που ανταποκρίνεται στις προσδοκίες του θα πρέπει να απευθυνθεί σε δικηγόρο προκειμένου να διενεργηθεί έλεγχος τίτλων. Τι είναι ο έλεγχος τίτλων;

Έλεγχος τίτλων είναι η νομική διαδικασία κατά την οποία ο δικηγόρος του αγοραστή μεταβαίνει στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και το Κτηματολογικό Γραφείο προκειμένου να ελέγξει τα ακόλουθα:

  • Αλληλουχία και σειρά μεταβιβάσεων.
  • Νομιμότητα τρόπου κτήσης του εγγύτερου και απώτερου δικαιοπαρόχου.
  • Ύπαρξη βαρών στο ακίνητο όπως υποθήκες, διεκδικήσεις, προσημειώσεις υποθήκης.
  • Ύπαρξη δουλείας όπως επικαρπία, οίκηση.
  • Άσκηση διεκδικητικών αγωγών κατά του ακινήτου.

Είναι σημαντικό να ελέγχονται οι τίτλοι για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών πριν την ημερομηνία αγοράς του ακινήτου. Μετά τον έλεγχο του ακινήτου ο δικηγόρος λαμβάνει αντίγραφα των τίτλων.

Προσοχή είναι σημαντικό να διενεργηθεί δύο φορές έλεγχος τίτλων. Μία φορά στο στάδιο των διαπραγματεύσεων δηλαδή πριν την κατάθεση της προκαταβολής, ή την υπογραφή του προσυμφώνου και μία φορά την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου. Ο δεύτερος έλεγχος είναι πιο συνοπτικός και στόχος είναι να εντοπιστούν τυχόν αλλαγές που συνέβησαν μεταγενέστερα του πρώτου ελέγχου.

2. Έλεγχος αυθαιρεσιών

Σημαντική στην αγοραπωλησία ακινήτου είναι και η σύμπραξη με πολιτικό μηχανικό προκειμένου να ελεγχθούν τυχόν αυθαιρεσίες του ακινήτου αλλά και υπερβάσεις στην άδεια οικοδομής. Απαιτείται πλέον και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου που είναι εργασία που κάνει ο μηχανικός και απαιτεί και πάλι συνεργασία μαζί του.

3.Προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής και υπογραφή του συμβολαίου

Πριν καταβάλει την προκαταβολή ο αγοραστής στον πωλητή θα πρέπει να συνταχθεί είτε ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής από τους δικηγόρους των μερών είτε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Σκοπός των εγγράφων αυτών είναι να διασφαλιστούν και τα δύο μέρη για την ομαλή εξέλιξη της αγοραπωλησίας. Ο αγοραστής θα προκαταβάλει ένα μέρος του τιμήματος πώλησης για να διασφαλίσει οικονομικά τον πωλητή και να «δεσμεύσει» το ακίνητο και ο πωλητής δεσμεύεται για την μεταβίβαση του ακινήτου στον συγκεκριμένο αγοραστή. Σε αυτά τα έγγραφα προβλέπονται μεταξύ άλλων και ρήτρες για πιθανή αφερεγγυότητα ενός από τα δύο μέρη και γενικά οι υποχρεώσεις των μερών μέχρι να δεσμευτούν από το τελικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

Ακολουθεί η υπογραφή του συμβολαίου. Το συμβόλαιο συντάσσεται από συμβολαιογράφο και υπογράφεται από τα μέρη αγοραστή και πωλητή. Η παράσταση δικηγόρων στην υπογραφή των συμβολαίων δεν είναι υποχρεωτική. Εν τούτοις καθώς η αγορά ακινήτου είναι μια επένδυση εξαιρετικά σημαντική ιδίως ο αγοραστής πρέπει να έχει τη νομική στήριξη και καθοδήγηση δικηγόρου. Το παραμικρό νομικό θέμα μπορεί να γίνει ένα «αγκαθι» και να δημιουργήσει στο μέλλον τεράστια προβλήματα.

4. Μεταγραφή του συμβολαίου

Όλα τα προηγούμενα στοιχεία αφρούσαν την προσοχή που πρέπει να δείχνει ο αγοραστής πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Υπάρχει, όμως, και ένα σημαντικό στοιχείο που θα πρέπει να προσέξει ο αγοραστής μετά την υπογραφή του συμβολαίου. Πρόκειται για την μεταγραφή του συμβολαίου. Είναι η τελευταία ενέργεια για να ολοκληρωθεί μία αγοραπωλησία ακινήτου και χωρίς αυτήν δεν έχουμε μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον αγοραστή. Η μεταγραφή πραγματοποιείται από το δικηγόρο του αγοραστή στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο αναλόγως του σταδίου κτηματογράφησης της περιοχής του ακινήτου. Σε περίπτωση που στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί πλήρως το Κτηματολόγιο τότε υπάρχει δυνατότητα η μεταγραφή να γίνει ηλεκτρονικά μέσω ειδικής πλατφόρμας. Διαφορετικά γίνεται δια ζώσης.

Η μεταγραφή του συμβολαίου είναι ιδιαίτερα σημαντική. Υπάρχει περίπτωση που ο αγοραστής αμέλησε να απευθυνθεί σε δικηγόρο για τη μεταγραφή του συμβολαίου και στο διάστημα που μεσολάβησε από την υπογραφή του συμβολαίου έως και την μεταγραφή αυτού ένας πιστωτής του πωλητή (καθώς ο πωλητής είχε πολλά χρέη) προχώρησε σε εγγραφή προσημείωσης υποθήκης πάνω στο ακίνητο. Το αποτέλεσμα ήταν ο αγοραστής να βρεθεί με ένα ακίνητο που έχει προσημείωση υποθήκης λόγω οφειλής του πωλητή. Τώρα αν ο αγοραστής και νέος ιδιοκτήτης θέλει να απελευθερωθεί το ακίνητο από την προσημείωση υποθήκης πρέπει να εξοφληθεί το χρέος και πρέπει να ακολουθηθούν νομικές διαδικασίες για να διευθετηθεί το ζήτημα, ιδίως αν ο πωλητής δεν είναι συνεργάσιμος.

Η αγορά του ακινήτου δεν είναι εύκολη διαδικασία απαιτείται συμβουλευτική και καθοδήγηση του αγοραστή από δικηγόρο καθόλη τη διάρκεια, δηλαδή από το στάδιο των διαπραγματεύσεων έως και την μεταγραφή του συμβολαίου. Η ανύπαρκτη ή τμηματική υποστήριξη από δικηγόρο μπορεί να φέρει τον αγοραστή αντιμέτωπο με δυσάρεστες εκπλήξεις.

Το γραφείο μας αναλαμβάνει την υποστήριξη και συμβουλευτική εντολέων καθόλη τη διαδικασία της αγοραπωλησίας προκειμένου αυτή να ολοκληρωθεί ομαλά και χωρίς προβλήματα για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.
Ευαγγελία Σούλη
Συνεργάτης Δικηγόρος στο δικηγορικό γραφείο Αννας Κορσάνου

Scroll to Top