Η έννοια της προσημείωσης υποθήκης
Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί κατά τον Αστικό Κώδικα και τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας ένα από τα ισχυρότερα μέσα που έχει ένας δανειστής προκειμένου να εξασφαλιστούν οι χρηματικές απαιτήσεις του έναντι των οφειλετών του. Στην πράξη, για παράδειγμα, απαιτείται πολύ συχνά ως προϋπόθεση, ώστε να συμφωνηθεί η σύναψη σύμβασης δανείου με φυσικά και νομικά πρόσωπα. Οι Τράπεζες ζητούν, ή μπορούν να ζητήσουν την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης επί ακινήτου ώστε να εγκρίνουν ένα δάνειο.
Τίτλο για εγγραφή προσημείωσης υποθήκης κατά το άρθρο 1274 του Αστικού Κώδικα παρέχει δικαστική απόφαση, διαταγή πληρωμής, πρακτικό διαμεσολάβησης και όσες άλλες πράξεις ή διαταγές αναγνωρίζονται από τον νόμο ως τίτλοι για εγγραφή προσημείωσης.
Με απλά λόγια, η προσημείωση υποθήκης αποτελεί ένα εμπράγματο βάρος όπως και η υποθήκη, οι δουλείες, η κατάσχεση το οποίο, όπως ακριβώς λέει η λέξη, «βαρύνει» το ακίνητο του οφειλέτη, το ακολουθεί δηλαδή σε οποιαδήποτε μετέπειτα μεταβίβαση πραγματοποιηθεί, έως ότου εξαλειφθεί η χρηματική απαίτηση του (προσημειούχου) δανειστή.
Η προσημείωση υποθήκης ορίζεται ως ένα είδος υποθήκης, η οποία τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της πλήρωσης δύο προϋποθέσεων προκειμένου να τραπεί σε οριστική υποθήκη. Η προσημείωση χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης. Όταν η απαίτηση επιδικαστεί τελεσίδικα, η προσημείωση τρέπεται σε υποθήκη, η οποία λογίζεται ότι έχει εγγραφεί από την ημέρα της προσημείωσης.
Ο εξασφαλιστικός χαρακτήρας της προσημείωσης υποθήκης διασφαλίζει ότι ο δανειστής θα αποκτήσει δικαίωμα υποθήκης στη σειρά στην οποία ενεγράφη η προσημείωσή του. Απλούστερα, όταν η προσημείωση τραπεί σε υποθήκη, ημέρα εγγραφής της τελευταίας θεωρείται η ημέρα εγγραφής της προσημείωσης και ο προσημειούχος δανειστής ικανοποιείται προνομιακά σαν να είχε εξ αρχής εγγραφεί υποθήκη.
Πάνω σε ένα ακίνητο μπορεί να υπάρχουν πολλές υποθήκες διαφορετικών δανειστών. Υπάρχει η αρχή της χρονικής προτεραιότητας. Δηλαδή στην περίπτωση που το ακίνητο βγει σε πλειστηριασμό χρήματα θα πάρει κατά σειρά ο πιστωτής που έχει και την αντίστοιχη σειρά προσημείωσης υποθήκης.
Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης
Η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης αποτελεί ένα από τα ασφαλιστικά μέτρα, τα οποία μπορεί να διαταχθούν από το δικαστήριο, το οποίο ορίζει και το ασφαλιστέο ποσό. Το δικαίωμα αυτό παρέχεται στον δανειστή, ο οποίος δεν έχει τίτλο προς εγγραφή υποθήκης, ώστε, όπως έχει ειπωθεί και ανωτέρω, να εξασφαλίσει την χρηματική του απαίτηση μέσω μελλοντικής αναγκαστικής εκτελέσεως επί του ενυπόθηκου ακινήτου. Η διαδικασία πραγματοποιείται μέσω αίτησης. Τι αναφέρεται στην συγκεκριμένη αίτηση; Αναφέρονται οι λόγοι για τους οποίους συντρέχει επικείμενος κίνδυνος ή επείγουσα περίπτωση να απωλεσθεί η δυνατότητα ικανοποίησης του δανειστή και είναι αναγκαίο να προσημειωθεί ακίνητο κυριότητας του οφειλέτη.
Δηλαδή η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης γίνεται είτε με τη συναίνεση του κυρίου του ακινήτου και αυτό γίνεται συνήθως όταν χορηγείται ένα δάνειο. Μπορεί να γίνει όμως και χωρίς τη θέληση του ιδιοκτήτη του ακινήτου για να εξασφαλιστεί απαίτηση του δανειστή. Είναι σύνηθες μια Τράπεζα για παράδειγμα να εκδίδει διαταγή πληρωμής εις βάρος ενός δανειολήπτη και να εγγράφει και μια προσημείωση υποθήκης και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να μην έχει καταλάβει τίποτα.
Εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης
Όσον αφορά την εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης, το άρθρο 1330 του Αστικού Κώδικα, αναφέρει τρεις τρόπους πραγματοποίησής της:
- Με συναίνεση του δανειστή, που παρέχεται όπως και στην εξάλειψη υποθήκης
- Με δικαστική απόφαση που να ανακαλεί την εγγραφή της προσημείωσης υποθήκης.
- Αν από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης πέρασαν ενενήντα ημέρες χωρίς η προσημείωση να τραπεί σε υποθήκη.
Η διαδικασία περιλαμβάνει την υποβολή αίτησης για την εξάλειψη προσημείωσης στο δικαστήριο, ωστόσο είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ο διπλός τρόπος εξάλειψης της υποθήκης:
- Συναινετικά: Ο οφειλέτης, για παράδειγμα, αφού αποπληρώσει το δάνειό του, ζητεί από την Τράπεζα βεβαίωση αποπληρωμής την οποία στη συνέχεια ο πληρεξούσιος δικηγόρος του την καταθέτει στο αρμόδιο δικαστήριο. Συμφωνούν δηλαδή και τα δύο μέρη και εκδίδεται απόφαση που αίρει την προσημείωση υποθήκης.
- Με δικαστική απόφαση που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψή της. Και στις δύο περιπτώσεις, η απόφαση εξάλειψης προσημείωσης υποθήκης κατατίθεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο.
Εγγραφή και εξάλειψη συναινετικής προσημείωσης υποθήκης με πράξη δικηγόρου
Με τον Ν.5095/2024 θεσπίστηκε η δυνατότητα εγγραφής και εξάλειψης συναινετικής υποθήκης με πράξη δικηγόρου. Αυτή είναι η συνηθέστερη διαδικασία που ακολουθεί τη χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου και την άρση της προσημείωσης στην περίπτωση εξόφλησης του δανείου
Συγκεκριμένα αποτελεί τίτλο για την εγγραφή συναινετικής προσημείωσης υποθήκης και τίτλο για την εξάλειψη συναινετικής προσημείωσης υποθήκης πράξη η οποία εκδίδεται από δικηγόρο, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του πρωτοδικείου στην περιφέρεια του οποίου εδρεύει το πρωτοδικείο, στο οποίο κατατίθεται η αίτηση. Η αίτηση μπορεί να κατατεθεί και τα δικαιολογητικά έγγραφα να υποβληθούν ηλεκτρονικά. Η αίτηση της εγγραφής ή της εξάλειψης συναινετικής προσημείωσης υποθήκης πρέπει να συνοδεύεται από την έγγραφη συναίνεση του καθ’ ου η αίτηση, η οποία υπογράφεται υποχρεωτικά από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του.
Για την έγγραφη συναίνεση απαιτείται είτε συμβολαιογραφικό, είτε ψηφιακά υπογεγραμμένο έγγραφο, είτε ιδιωτικό έγγραφο, το οποίο φέρει βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής του συναινούντος από Κέντρο Εξυπηρέτησης Πολιτών ή οποιαδήποτε άλλη δημόσια ή δημοτική αρχή. Στην έγγραφη συναίνεση αποτυπώνεται η συμφωνία του καθ’ ου η αίτηση για την εγγραφή της προσημείωσης υποθήκης σε βάρος της ακίνητης περιουσίας του, με ειδική μνεία της αιτίας και του ύψους της οφειλής, καθώς και του ποσού της προσημείωσης υποθήκης και περιγραφή του ακινήτου ή των ακινήτων που θα προσημειωθούν.
Ο δικηγόρος που θα εκδώσει την πράξη ορίζεται από κατάλογο, που καταρτίζει και διαβιβάζει πριν από την έναρξη κάθε δικαστικού έτους στη γραμματεία του δικαστηρίου ο δικηγορικός σύλλογος, και ορίζεται, τηρουμένης της σειράς του καταλόγου, από τον γραμματέα του δικαστηρίου στην πράξη κατάθεσης της σχετικής αίτησης. Με πρόμοια πράξη δικηγόρου μπορεί να εξαλειφθεί, ή να μεταρρυθμιστεί προσημείωση υποθήκης, πάντα αν προκύπτει η συναίνεση όλων των μερών.
Μεταβίβαση ακινήτου που έχει προσημείωση υποθήκης
Συχνά, λόγω ελλιπούς ενημέρωσης ή απουσίας νομικής υποστήριξης, ένα μεγάλο ποσοστό υποψηφίων αγοραστών διστάζει να προβεί στην αγορά ακινήτου που έχει προσημείωση υποθήκης διότι πιστεύει ότι αποτελεί εμπόδιο. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι τελείως διαφορετική!
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου με βάρη όπως αυτό της προσημείωσης υποθήκης είναι εφικτή και ασφαλής αν ακολουθηθεί η κατάλληλη διαδικασία. Το εμπράγματο βάρος που ακολουθεί το ακίνητο φαίνεται εγγεγραμμένο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Ο υποψήφιος αγοραστής λοιπόν με τον έλεγχο τίτλων ενημερώνεται για το βάρος και αποφασίζει αν και πότε θα γίνει η άρση της προσημείωσης. Κατά λογική σκέψη κάθε αγοραστής επιθυμεί να αποκτήσει ένα ακίνητο καθαρό από βάρη και θέλει να εξαλειφθεί η προσημείωση υποθήκης πριν οριστικοποιηθεί το συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Για να γίνει αυτό, στην περίπτωση που ένα ακίνητο είναι βεβαρημένο με προσημείωση υποθήκης λόγω δανείου, ο πωλητής καλείται να προσκομίσει στον αγοραστή επιστολή της τράπεζας από την οποία να φαίνεται η πρόθεση της τράπεζας να άρει την προσημείωση σε περίπτωση εξόφλησης της οφειλής προς αυτήν.
Συμπερασματικά, η ύπαρξη εμπραγμάτων βαρών πάνω σε ένα ακίνητο δεν αποτελεί αποθαρρυντικό λόγο μεταβίβασής του. Η τελευταία είναι απολύτως εφικτή στα πλαίσια αγοροπωλησιών εφόσον υπάρχουν κατάλληλες διαδικασίες εντοπισμού και εξάλειψης του συγκεκριμένου βάρους όπως αναλύθηκε ανωτέρω.
Προσοχή! η μεταβίβαση ακινήτου ολοκληρώνεται και υπάρχει από τη μεταγραφή του συμβολαίου και όχι από την υπογραφή του. Ο αγοραστής πρέπει άμεσα να φροντίζει να μεταγράφει το συμβόλαιο. Υπάρχουν περιπτώσεις που έως τη μεταγραφή εγγράφεται νέο βάρος στο ακίνητο λόγω υποχρεώσεων του πωλητή.
Το γραφείο μας αναλαμβάνει την υποστήριξη και συμβουλευτική εντολέων καθ όλη τη διαδικασία τόσο της εξάλειψης της υποθήκης προκειμένου να καταστεί δυνατή η αγοραπωλησία του ακινήτου όσο και κατά τη διαδικασία της αγοραπωλησίας προκειμένου αυτή να ολοκληρωθεί ομαλά και χωρίς προβλήματα για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.