Αγοραπωλησία Ακινήτου: Ποια Έγγραφα Πρέπει να Συγκεντρώσουν οι Ενδιαφερόμενοι;

Αγοραπωλησία ακινήτου: Ποια Έγγραφα πρέπει να Συγκεντρώσουν οι Ενδιαφερόμενοι

Η αγοραπωλησία είναι μία απαιτητική διαδικασία που απαιτεί τη συνεργασία πολλών επαγγελματιών προκειμένου να εξελιχθεί ομαλά και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη. Επίσης πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι μια αγοραπωλησία ακόμα κι αν έχει βρεθεί το ακίνητο και έχουν συμφωνήσει τα συμβαλλόμενα μέρη, αγοραστής και πωλητής, δεν ολοκληρώνεται μέσα σε ένα μήνα, αλλά πλέον απαιτείται διάστημα μερικών μηνών έως την ολοκλήρωσή της Ειδικότερα απαιτείται να υπάρχει:

  • ένας συμβολαιογράφος ο οποίος αναλαμβάνει τη σύνταξη του συμβολαίου, ή και προσύμφωνου καθώς και τον έλεγχο των απαιτούμενων εγγράφων
  • και ένας μηχανικός για την συλλογή ορισμένων εκ των εγγράφων και τις πιστοποιήσεις που θα παρέξει
  • εκπροσώπηση του κάθε συμβαλλομένου από δικηγόρο οι οποίοι εκτός από τον έλεγχο τίτλων παρέχουν και καθοδήγηση για τα απαραίτητα έγγραφα. Πρέπει να σημειωθεί ότι η παρουσία ενός δικηγόρου κατά την υπογραφή του συμβολαίου δεν είναι υποχρεωτική εκ του νόμου. Όμως ιδίως από την πλευρά του αγοραστή είναι ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΣ ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου που θα αγοράσει προκειμένου να αποκτήσει ένα ακίνητο ελεύθερο από βάρη και νομικά θέματα που σίγουρα θα του προκαλέσουν προβλήματα στο μέλλον.

Επίσης από την πλευρά του πωλητή καλό είναι να υπάρχει η εκπροσώπηση από ένα δικηγόρο αν επιθυμεί ο πωλητής τη συμμετοχή του στη συγκέντρωση των απαιτούμενων εγγράφων για τη μεταβίβαση. Συνήθως σήμερα ένας πωλητής πουλάει ένα ακίνητο επειδή εκτός των άλλων έχει δάνεια. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να γίνει εξόφληση, ή διαπραγμάτευση με την αντίστοιχη εταιρεία αν επιθυμεί ο πωλητής και μια μείωση της οφειλής του λόγω της εφ απαξ καταβολής. Κατόπιν ακολουθεί η εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης ώστε το ακίνητο να μην έχει βάρος. Σε όλη αυτή τη διαδικασία ο πωλητής θα χρειαστεί τη συνδρομή ενός δικηγόρου.

Ποια είναι, όμως, τα απαραίτητα έγγραφα για την διαδικασία της αγοραπωλησίας από τον κάθε συμβαλλόμενο;

Αγοραστής

Ο αγοραστής όσον αφορά το σημείο των εγγράφων έχει πιο περιορισμένο ρόλο, καθώς από αυτόν απαιτούνται μόνο προσωπικά στοιχεία, όπως αντίγραφο της αστυνομικής του ταυτότητας ή του διαβατηρίου του, ΑΦΜ, διεύθυνση κατοικίας και επάγγελμα.

Πωλητής

Το «βάρος» της συλλογής των εγγράφων το έχει ο πωλητής. Συγκεκριμένα από αυτόν απαιτούνται τα ακόλουθα έγγραφα:

  • Αντίγραφο της αστυνομικής του ταυτότητάς ή του διαβατηρίου του, ΑΦΜ, διεύθυνση κατοικίας και επάγγελμα
  • Τίτλος κτήσης ακινήτου, συνήθως είναι συμβολαιογραφική πράξη (όπως αποδοχή κληρονομίας, συμβόλαιο προηγούμενης πώλησης του ακινήτου με αποκτώντα τον πωλητή, γονική παροχή, συμβόλαιο δωρεάς) που αποδεικνύει το δικαίωμα κυριότητας του πωλητή επί του ακινήτου που πρόκειται να πωληθεί. Επίσης πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου.
  • Φορολογική ενημερότητα πωλητή, προκειμένου να αποδειχθεί η μη ύπαρξη οφειλών του πωλητή προς την ΑΑΔΕ
  • Ασφαλιστική ενημερότητα πωλητή, προκειμένου να αποδειχθεί η ύπαρξη ή μη οφειλών του πωλητή προς τον ΕΦΚΑ
  • Ε9 πωλητή, το οποίο και ελέγχεται ώστε να γίνουν διορθώσεις αν χρειαστεί
  • Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, είναι ειδικό πιστοποιητικό που εκδίδεται ηλεκτρονικά για τη μεταβίβαση ακινήτου και αποδεικνύει ότι ο πωλητής δήλωσε το ακίνητο στη δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας των τελευταίων 5 ετών (πριν την έκδοσή του πρέπει να ελεγχθεί πρώτα το Ε9).
  • Δήλωση από μηχανικό στην οποία θα βεβαιώνεται η ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών του ακινήτου. Σε περίπτωση ύπαρξης αυθαιρεσιών η δήλωση θα πρέπει να βεβαιώνει ότι αυτές έχουν τακτοποιηθεί
  • Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου – Πιστοποιητικό Πληρότητας από μηχανικό. Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου είναι ένας ψηφιακός/ ηλεκτρονικός φάκελος που περιλαμβάνει όλες τις πληροφορίες ενός κτιρίου ή μιας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας, πχ. διαμέρισμα σε πολυκατοικία και συμπληρώνεται από τον μηχανικό. Ουσιαστικά ο φάκελος αυτός περιλαμβάνει τον τίτλο ιδιοκτησίας, την οικοδομική άδεια, τα σχέδια κάτοψης, τα χιλιοστά της ιδιοκτησίας, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης), οι τακτοποιήσεις αυθαιρεσιών και οτιδήποτε αφορά το ακίνητο. Σε αυτόν τον φάκελο φυλάσσονται όλα τα στοιχεία και όλες οι μεταβολές του ακινήτου.

Άρα ιδίως για πώληση παλαιότερων ακινήτων πρέπει να δημιουργηθεί εξ αρχής η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και αυτό διαρκεί ένα χρονικό διάστημα. Τέτοιές ενέργειες αναγκαίες πλέον για τη σύνταξη ενός συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου αυξάνουν και το χρόνο ολοκλήρωσης μιας συμβολαιογραφικής πράξης.

  • Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Το κτηματολογικό διάγραμμα εκδίδεται και ηλεκτρονικά με αίτηση προς την υπηρεσία του κτηματολογίου και απεικονίζει το κτηματογραφημένο ακίνητο ενταγμένο στην ευρύτερη περιοχή. Για την έκδοση του είναι απαραίτητο να γνωρίζουμε τον ΚΑΕΚ του ακινήτου. Το διάγραμμα περιέχει έναν χάρτη με την θέση του ακινήτου, στοιχεία του ακινήτου όπως διεύθυνση, συντεταγμένες, εμβαδόν δήλωσης και εμβαδόν δικαιώματος.
  • Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Το πιστοποιητικό αυτό εκδίδεται από μηχανικό και κατατάσσει το κτίριο ή τμήμα αυτού, σε μία ενεργειακή κατηγορία.
  • Αντίγραφο οικοδομικής άδειας
  • Τοπογραφικό αν πρόκειται για οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, με Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ). Ο ΚΗΔ είναι ένας μοναδικός κωδικός που δίδεται από το Εθνικό Κτηματολόγιο αυτόματα κατά την έκδοση ενός τοπογραφικού διαγράμματος και αποτελεί δε τον αναγνωριστικό κωδικό αναφοράς του διαγράμματος.

Αυτά είναι τα βασικά έγγραφα που χρειάζεται να συγκεντρωθούν από τον πωλητή. Ωστόσο, αναλόγως της κάθε υπόθεσης ο συμβολαιογράφος δύναται να ζητήσει και επιπλέον έγγραφα οπότε και ενημερώνει σχετικά τα συμβαλλόμενα μέρη.

ΕΚΠΡΟΣΩΠΗΣΗ ΑΠΟ ΔΙΚΗΓΟΡΟ

Πρέπει να σημειωθεί, όπως αναφέραμε παραπάνω ότι η εκπροσώπηση από δικηγόρο στην διαδικασία της αγοραπωλησίας δεν είναι υποχρεωτική. Τα έγγραφα μπορούν να συλλεχθούν και με καθοδήγηση από τον συμβολαιογράφο και τον μηχανικό. Ωστόσο, ο ρόλος του δικηγόρου στη διαδικασία είναι σημαντικός, ιδίως λόγω της διαδικασίας του ελέγχου τίτλων ιδιοκτησίας, καθώς ο δικηγόρος είναι αυτός που θα τον πραγματοποιήσει προκειμένου να αποφευχθούν τυχόν δυσάρεστες εκπλήξεις. Η αγοραπωλησία είναι μία πολύ σοβαρή διαδικασία. Είναι μία επένδυση και πριν προχωρήσει κάποιος θα πρέπει να έχει λάβει σωστή συμβουλευτική.

Μπορείτε να διαβάσετε άρθρο μας εδώ για την διαδικασία του ελέγχου τίτλων αλλά και για επιπλέον στοιχεία που πρέπει να προσέξετε κατά την αγοραπωλησία.

Το γραφείο μας αναλαμβάνει την υποστήριξη και συμβουλευτική εντολέων καθ όλη τη διαδικασία της αγοραπωλησίας προκειμένου αυτή να ολοκληρωθεί ομαλά και χωρίς προβλήματα για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.

Ευαγγελία Σούλη
Συνεργάτης Δικηγόρος στο δικηγορικό γραφείο Άννας Κορσάνου
Ευχαριστούμε τη συμβολαιογράφο Αθηνών κυρία Εμμανουηλίδου Μαρία για την συνδρομή της στο παρόν άρθρο

Scroll to Top